Президент Wainbridge в России: «Не верю, что из-за новых поправок в закон жилье подорожает»
25 марта 2019
Название девелоперской компании Wainbridge вряд ли что-то скажет массовому потребителю. Прежде всего потому, что ее основной акционер — сооснователь группы ПИК Кирилл Писарев создавал ее для инвестиций в премиальную недвижимость за рубежом. Но в последние годы компания начала активно развивать проекты и в России. Она вместе с акционером «Магнита» Алексеем Богачевым возводит люксовый отель и комплекс резиденций под управлением Bvlgari рядом с Кремлем и, скорее всего, будет помогать «БТА банку» достраивать бывшие проекты казахского бизнесмена Мухтара Аблязова на Поклонной горе. Некоторая ирония судьбы состоит в том, что россиянин Писарев занимается международными проектами Wainbridge, тогда как за развитие российского бизнеса компании отвечает американец Майкл Белтон.
— Как вы оказались в России? Из вашей биографии следует, что вы учились в Ленинградском политехническом институте. Довольно необычно для гражданина США...
— Я родился на Аляске, а она всегда имела связь с Россией. Например, мой родной Фэрбанкс — город-побратим Магадана, между этими двумя городами постоянно происходил обмен. Кроме того, я увлекаюсь хоккеем. В моем детстве самой лучшей хоккейной сборной была сборная Советского Союза — «Красная машина», и я, как и любой мальчик, который увлекается хоккеем, мечтал сыграть в России. Ну, еще Фэрнбекс мог первым получить ядерный удар от СССР: совсем рядом от нас была военная база и часто шли учения, поэтому я довольно хорошо знаком с тем, что называется холодной войной. В целом Россия с ее хоккейной и военной мощью меня всегда привлекала. Поэтому в 1990 г. по программе обмена студентами между моим университетом в Массачусетсе и Ленинградским политехническим институтом мне удалось переехать в СССР.
— Какие у вас впечатления остались о лихих 90-х?
— Мне понравилось, наверное, все, кроме погоды, на Аляске получше климат — холоднее, но не так сыро. Мне было 20 лет, молодой совсем. И тогда Ленинград меня очень впечатлил, он сильно отличался от Аляски: огромный город, много студентов из разных стран. В институте я встретил свою будущую жену, она и стала основной причиной, по которой я остался здесь. Кроме того, я изучал политологию и специализировался по Советскому Союзу. В России в начале 1990-х был сложный переходный период, опасный, но очень интересный.
— А как вы попали в девелоперский бизнес?
— В России сейчас другие времена, экспаты уже не считаются априори более квалифицированными, а тогда все думали, что если ты родился в Америке, то у тебя выше квалификация. Техасская компания Hines Int. была первой иностранной девелоперской компанией, которая строила объекты в Москве. Но так как американцы-руководители не выдерживали здесь больше полугода, Hines стала брать на работу американцев, знавших язык, и давала им уникальные знания, опыт и поддержку самой профессиональной девелоперской компании в мире. Я попробовал, и у меня получилось.
— Какой был ваш первый проект в России?
— Первым был коттеджный поселок «Покровские Холмы» около парка «Покровское-Стрешнево» в 1998 г. Это был мой первый проект от начала и до конца. После того как проект был завершен, я покинул Hines и начал работать в CMI Development (Millhouse Capital), которая занималась реализацией проекта «Крылатские Холмы» — первого бизнес-парка в Роcсии. Могу сказать, что вместе с «Крылатскими Холмами» «Покровские Холмы» — мои любимые объекты. «Крылатские Холмы» — безумно успешный проект. Там были очень хорошие ставки аренды, прекрасный подрядчик, который сделал все очень качественно. А в «Покровских Холмах» я жил, там выросли мои дети. Я до сих пор туда езжу в американскую школу и заезжаю посмотреть, как там выросли деревья.
— Почему решили создать собственную компанию, а не продолжили работать по найму?
— Я четыре года проработал в Millhouse Capital, реализовал несколько проектов. За это время я набрался опыта, приобрел репутацию и решил основать собственную компанию, которая будет инвестировать в российскую недвижимость. Так, в пятницу я покинул Millhouse, а в понедельник моя компания Storm Properties с 20 сотрудниками уже имела список потенциальных проектов.
Как партнеры нашли друг друга
— Как вы познакомились с Кириллом Писаревым?
— Когда ПИК провела IPO, часть акций купили иностранные инвесторы, которые ничего не понимали в строительстве панельного жилья в России. Их устраивал денежный поток компании, но в то же время им хотелось, чтобы компания занималась более понятными для них проектами — строила что-то более привлекательное, причем не только в жилье, но и в коммерческой недвижимости. В это время на рынке было несколько мобильных западных компаний, и мы, Storm Properties, были одной из них. Мы с Кириллом познакомились на [выставке недвижимости] МIPIM в 2006 г. На встрече мы посидели, поговорили, Кирилл рассказал о своих планах, о своих ожиданиях, им нужен был наш зарубежный опыт. Вообще, у нас сразу возникло взаимопонимание — может быть, потому, что мы с Кириллом одного года рождения... Вообще, много людей в ПИК одного года рождения: Кирилл Писарев, Юрий Жуков, Артем Эйрамджанц.
— Так они все одноклассники.
— Ну да, в нашей среде много людей 1969 года рождения, все достаточно спортивные, коммуникабельные. Еще до личного знакомства с ним я думал, как Кирилл может быть таким приятным в общении. Он мне тогда сказал: Майкл, наша встреча прошла хорошо, нужно встретиться с юридическим департаментом. И впоследствии я проходил еще несколько собеседований и каждый раз думал, что вот следующий интервьюер и будет самым ужасным человеком в компании, но я каждый раз ошибался. И Артем Эйрамджанц, и Юрий Жуков, и все в команде оказались очень приятными и интеллигентными людьми, настоящими профессионалами. Мы очень быстро обо всем договорились, они провели due diligence, мы продали им пакет акций компании и продолжили работу над своими проектами. И мы до сих пор дружим и с Юрой, и с Артемом. По-моему, у них был уникальный командный состав.
— Изначально у вас с Писаревым была компания Storm Properties, сейчас — Wainbridge. Вы просто провели ребрендинг или сейчас это две разные компании?
— Давайте поясню. Я основатель компании Storm Properties, она была создана 1 декабря 2005 г. Спустя два года контрольный пакет в ней выкупила ПИК, одним из акционеров которой был Писарев. Затем наступил экономический кризис 2008 г., и дела у ПИК стали идти хуже, я выкупил их акции в Storm Properties обратно. После ухода Кирилла из ПИК мы встретились, и я предложил ему делать вместе проекты в России. У нас к тому моменту уже был положительный совместный опыт работы в ПИК: мы разрабатывали все коммерческие проекты, которые они нам отдавали. Нам было очень комфортно работать вместе, и Кирилл без промедления согласился. Он вошел в состав акционеров Storm Properties и одновременно с этим начал работать с международными проектами. В Лондоне он основал компанию Wainbridge. Сейчас у нее больше 40 проектов — в Лондоне, Нью -Йорке, три проекта на юге Франции, в Сент-Бартсе, в Париже.
Таким образом, и Storm Properties, и Wainbridge развивались параллельно примерно в одно и то же время. Но между собой они никак не пересекались, так как Storm Properties занималась исключительно коммерческой недвижимостью в Москве. Но начался очередной кризис, коммерческая недвижимость перестала быть интересной, и мы вместе с нашей командой стали решать, чем мы дальше можем заниматься. Так мы начали строить жилую недвижимость. Было принято решение, что коммерческая недвижимость останется у Storm Properties, а жилые проекты будем выводить под брендом Wainbridge. И теперь у нас глобальная международная компания. Сейчас Писарев владеет 60% компании Wainbridge, я — 40%.
— Глобально?
— Нет, я сейчас говорю о Wainbridge в России. Проекты компании в Лондоне, Нью-Йорке и Париже — это отдельная история, там в числе инвесторов большое количество различных фондов и партнеров. Мы ментально одна компания, мы проводим ежегодные встречи, в 2017 г. мы встречались в Лондоне, в прошлом декабре все топ-менеджеры прилетали сюда, в Москву, в этом году мы встретимся в Париже, потому что компания уже стала глобальной.
— Я все же не понял. Storm Properties сейчас существует или нет?
— Storm Properties существует, но там уже другой владелец, который хотел купить компанию, владеющую чисто коммерческой недвижимостью. Кирилл и я — мы не имеем отношения к Storm Properties уже два года.
— А кто сейчас владелец Storm Properties?
— Это конфиденциальная информация. В любом случае имена новых владельцев вам вряд ли что-то скажут.
— А как вам в целом ведение бизнеса в России? Не считаете ли вы, что тут заниматься бизнесом рискованно? Вы же знаете, что не так давно был арестован Майкл Калви и ряд других топ-менеджеров Baring Vostok. Причем повод для ареста крайне неоднозначный. Что вы про это думаете?
— Я знаком с Майклом много лет и считаю его очень порядочным человеком. Но я не знаком с деталями дела, поэтому не хотел бы его комментировать.
Законодательные новации и судьба проектов
— Какой портфель сегодня у Wainbridge в Москве?
— В активной стадии у нас сейчас три проекта. Самый крупный — это проект «Акватория» на Ленинградском шоссе. Там сейчас строится примерно 650 квартир и будет офисный комплекс примерно на 70 000 кв. м. Это самый наш крупный проект на сегодня, начали строительство в прошлом октябре. У нас еще есть комплекс апартаментов Soho + Noho около метро «Белорусская». Строительство этого проекта мы начали около шести месяцев назад.
— А вы там инвесторы или fee-девелоперы?
— Мы являемся мажоритарным инвестором в «Акватории», а в Soho + Noho мы миноритарные инвесторы. В этих проектах мы выступаем как девелоперы и инвесторы. А проект, в котором мы выступаем в качестве fee-девелопера, — это Bvlgari Hotel and Residence, который мы ведем более 2,5 лет. Там мы работаем исключительно как девелопер.
— Ваших партнеров по «Акватории» и по Soho + Noho не разглашаете?
— Это пассивные финансовые инвесторы. Вы, скорее всего, и их имен не знаете.
— А проекты с «БТА банком»? Вы их считаете в портфеле?
— У «БТА банка» есть активы на ул. Поклонной и Братьев Фонченко. Ситуация такова, что мы работали с ними по созданию концепции этих проектов. Оба они, как вы знаете, долгострои, но город хотел сделать там что-то интересное. По комплексу на Поклонной там концепция в итоге была одобрена, получено архитектурно-градостроительное решение. Проект на ул. Братьев Фонченко — это здание недостроенного океанариума: 4 га земли и котлован в 18 м. Место хорошее, но очень сложный объект. Концепция также была сделана и одобрена Архсоветом [Москвы] в конце прошлого года.
— Правильно ли я вас понял, что вы в этих проектах дальше можете и не участвовать?
— Мы не исключаем такой возможности. Сложности в чем? Во-первых, они находятся рядом друг с другом, реализовывать два проекта в одной локации будет нелегко. А во-вторых, в прошлом году были приняты новые поправки к 214-ФЗ. И нам пока непонятно, как в связи с этим дальше работать по этим проектам. У одного из проектов запланирована 5-звездочная гостиница, у второго — большой океанариум и торговый центр. То есть мы сперва должны сделать их, вложить в них деньги, а потом уже строить там жилье. Проекты, конечно, красивые, с хорошей локацией, но нам пока тяжело в них погрузиться.
— То есть эти законодательные изменения заставили вас на какое-то время отказаться от реализации проектов?
— Сто процентов. Те проекты, которые мы уже начали, — «Акватория», к примеру, — там уже не важно, по какой схеме мы будем продавать квартиры, так как проектное финансирование по ним уже есть. А по Поклонной и Фонченко проектного финансирования пока нет, и ситуация с эскроу-счетами не до конца ясна. Я не говорю, что мы точно откажемся от них, просто будем работать с ними очень аккуратно.
— Вообще, вы сейчас какие-то еще площадки рассматриваете?
— Мы рассматриваем менее рискованные проекты. Они должны быть меньше по площади и ближе к центру города. Для нас войти в проект больше 100 000 кв. м слишком рискованно. А вот такие объекты, как «Фили парк», на 10 000–20 000 кв. м, для нас более предпочтительны.
— В каком сегменте?
— Бизнес-класс, премиум.
— А офисы рассматриваете? Вот у вас в «Акватории» офисы есть.
— В «Акватории» это было частью градостроительного плана земельного участка, мы обязаны были это сделать. Если бы была возможность их там не строить, мы бы не стали этого делать.
— Учитывая, что происходит на рынке, вам сейчас интересней выступать в роли fee-девелопера или я ошибаюсь?
— Ошибаетесь. Мы хотим вкладывать деньги в правильные проекты. Хотим использовать наш опыт, который мы получили в управлении проектами, и хорошую основу в инвестициях. Fee-девелопмент очень неблагодарное дело.
— Но менее рисковое.
— И не захватывающее. Мы не можем делать 20 проектов одновременно, и, хотя каждый проект по fee-девелопменту приносит какую-то прибыль каждый месяц, это не та доходность, нам важно создавать свои уникальные проекты.
— То есть не стоит ждать, что у компании будет какой-то глобальный портфель проектов в Москве?
— Наше желание, чтобы у нас было 5–6 объектов. Не более. Мы не строим панельное жилье. Каждая наша площадка отличается друг от друга. Сейчас мы все квартиры делаем с отделкой. И если делать с отделкой, нам важно знать, как она делается, какая там кухня, какой паркет. Мы всё должны знать и во многое вникать. Если нет — клиенты потом будут недовольны, качество будет плохое. Поэтому гнаться за объемом нет никакого смысла.
Детали финансирования
— В плане финансирования. Вы ведь здесь тоже работаете с банками. Как велика ваша кредитная нагрузка?
— Кредитная нагрузка у Wainbridge очень маленькая. У нас каждый проект — это специализированная компания, которая владеет землей и объектом. Поэтому у Wainbridge почти нет обязательств перед банками. Каждый проект имеет свой пул инвесторов и свое проектное финансирование.
— С какими банками вы работаете?
— Мы работаем со всеми крупными банками. Проектное финансирование проводится со Сбербанком, BTБ, МКБ, банком «Открытие».
— И при этом кредитная нагрузка у компании маленькая, почти нет обязательств перед банками? Как это?
— У каждого объекта свое проектное финансирование, поэтому у самой компании кредитной нагрузки нет.
— Я почему спрашиваю — помню предыдущий опыт Storm Properties, когда Сбербанк объявил о том, что он мог получить долю в проекте «К2 бизнес-парк» за долги. Получается, что была не очень правильно рассчитана кредитная нагрузка...
— Когда мы реализовывали К2, у нас были подписаны договоры с крупными иностранными и российскими компаниями, кредитное финансирование у проекта, как и арендная плата, было в долларах. В 2014 г. очень резко вырос курс доллара, и арендаторы бизнес-центра сразу инициировали переговоры по поводу конвертации арендной платы в рубли. Выходило, что выручку мы получали в рублях, а кредиты платили в долларах. При пересчете кредитной нагрузки в российскую валюту это была просто неподъемная сумма.
Мы встречались со Сбербанком, как и многие девелоперы. Мы были одними из первых, кто пришел и сказал, что мы не убегаем, у нас есть реальная проблема и вот что мы пытаемся делать: мы одни из первых, кто делал на тот момент коворкинги, и мы взяли один этаж под него, пытались создать как можно больше инфраструктуры. Во второй очереди проекта у нас осталось 4 га земли, и мы старались изменить концепцию, строить на этом участке апартаменты, жилье, чтобы выйти хотя бы в ноль. Проблема проекта заключалась не в Сбербанке, а в наших отношениях с партнерами. Мы там были миноритарными акционерами. В итоге мы с нашими партнерами не смогли найти путь, который устроил бы все стороны. Мажоритарные акционеры верили, что проект еще выстрелит, когда там будет метро и они смогут стабильно сдавать офисы в аренду. Поэтому мы вышли из проекта, передали им все наши акции, и они до сих пор работают с этим объектом. Кстати, по моей информации, Сбербанк так и не вошел в акционерный капитал проекта. Там была реструктуризация долга, Сбербанк работал с существующими акционерами, и они вместе нашли решение. В любом случае это сложный проект, правда, я считаю, что через три года он все равно будет заполнен.
— Каковы финансовые показатели у Wainbridge на сегодняшний момент?
— Мы довольны нашими финансовыми показателями. В девелоперских проектах мы стараемся получить возврат на инвестиции в 20–25% годовых, и пока наши проекты перевыполняют планы.
— Можете сравнить это с доходностью вложения в Нью-Йорке или в других локациях, где работает Wainbridge?
— Это сделать крайне сложно, потому что в той же Америке очень много разных инструментов финансирования. Там инвесторы вкладывают меньше собственных средств, чем в России, но там больше закредитованность девелоперов. В целом доходность акционерных вложений в России сопоставимые по уровню риска проекты выше, но эта доходность в рублях.
Что у рынка впереди
— Вы не верите в офисную недвижимость? Есть же мнение, что этот сегмент начал восстанавливаться, и некоторые девелоперы уже заявили, что будут строить офисы.
— Я с ними согласен. Но большой плюс в строительстве жилья в том, что ты можешь войти и выйти из проекта очень быстро. А продажа и аренда офисов — это менее привлекательный инвестиционный продукт. Это не наша тема. Надо сперва получить проектное финансирование, потом всем этим надо управлять, потом стабилизировать, потом продавать. Это удлиняет срок инвестиций. В работе с жильем это может быть три года, а офис — больше. Я же работал в Hines, и офисы я знаю лучше, чем жилье. Но инвестиционный климат сейчас таков, что лучше войти в жилье, построить хороший объект, продать его и выйти.
— Так на рынке жилья и конкуренция высокая.
— Может быть и высокая, но, например, в прошлом году продажи элитного жилья были рекордными. И по бизнес-классу также. И то, что мы сегодня делаем, мы продаем достаточно успешно, потому что наша команда сильна в плане создания продукта. Те же самые проекты на Поклонной и на Фонченко — мало кто сможет конкурировать с ними. Или проект Bvlgari. Ну кто сможет конкурировать с Bvlgari?
— Вот как раз у Bvlgari период окупаемости назывался очень длинный — порядка 10–15 лет.
— Да, действительно большой, но такие проекты — это трофейные активы. На этом месте лучше проекта быть не может. Это место идеально для бутиковой гостиницы и нескольких резиденций.
— И часть апартаментов там уже продана?
— Там резиденции. Официальные продажи начинаются этим летом, ни одного договора долевого участия пока там не подписано.
— Как вы думаете, что будет с ценами на жилье в ближайшие 3–5 лет?
— Я не верю, что из-за поправок к 214-ФЗ жилье подорожает. Цены останутся прежними, может быть, будет незначительный рост, связанный с инфляцией, но роста именно из-за новых правил на рынке не будет. Мы все строим, и мы все должны продавать. И если я стану говорить покупателю: «Ну, вы знаете, у меня тут новое финансирование, платите мне на 5% больше» — они просто пойдут в другой проект. Сейчас много проектов на рынке, и у людей есть возможность выбирать. На начальном этапе в проекте цена одна, потом вместе со стадиями строительства она растет. И если я поставлю конечную стоимость на начальном этапе, у меня никто ничего не купит. Правильно?
— Да.
— Кроме одного проекта. Это Bvlgari. Это единственный проект, там очень мало резиденций (всего 14) и три таунхауса. И Bvlgari не предлагает скидок.
— А конкуренты на него не влияют? Строящийся Mandarin Oriental, к примеру?
— Это будет хороший проект, без сомнения, но там больше 120 апартаментов. Это совсем другой формат. Тем более у Bvlgari другая локация, поэтому те, кто хочет жить и гулять по Большой Никитской, они будут покупать жилье у Bvlgari. Понятно, что люди будут смотреть оба проекта, но у каждого проекта своя аудитория.
— И Capital Group заявляет там крайне высокую цену даже для Москвы.
— У нас, уверяю вас, цены также не низкие, но у нас там всего 14 резиденций. К слову, если смотреть на аналогичные проекты Bvlgari в Лондоне, Пекине, Дубае, то они все раскуплены. При этом в Дубае большой объект, а у нас в Москве маленький. Люди понимают, что это не просто недвижимость, это Bvlgari. Если человек хочет пентхаус, то это будет единственный пентхаус Bvlgari в России и он точно будет продан. Каждая квартира в этом проекте (от 105 до 500 кв. м) уникальна. Мы думаем, что тут будет ажиотаж, поэтому не торопимся открывать продажи. У нас будет продано все достаточно успешно. Это ювелирная недвижимость — как раз то, что делает Bvlgari.
— Что вы думаете про рынок за МКАД? Сейчас довольно много проектов заявлено там, тот же бизнес-центр Comcity на Киевском шоссе, где основные арендаторы — крупные компании, такие как «Ростелеком». Еще проекты заявлялись и заявляются. Насколько у них есть потенциал?
— Я думаю, что децентрализация — это правильная тема для офисов. Я был первым, кто построил крупный бизнес-центр за пределами центра Москвы — это был комплекс «Крылатские Холмы». Когда я начал его строить, люди крутили пальцем у виска и говорили, что я не знаю, что делаю. Но они были не в курсе, что я уже подписал договор с Microsoft по этому объекту. Я уже тогда понимал, что есть люди и компании, которые не хотят сидеть в «Москва-сити» и центре города. И если люди живут на окраине, будет только лучше, если офис будет рядом. И все в итоге выиграли. Вот Сергей Собянин сейчас разгружает дороги — строит новые станции метро, сейчас доехать до центра стало гораздо легче, чем 5–10 лет назад. Пробок меньше. Проехать на метро — нет проблем. Я раньше никогда не ездил на метро, сейчас езжу примерно 3 раза в неделю, и это удобно и быстро. Новые вагоны, все как в Европе. Поэтому децентрализация — это правильная тема. Но для этого нужно, чтобы российская экономика росла. Сейчас она не растет, поэтому нет необходимости в большом количестве офисов. Конечно, есть глобальные корпорации, которые пытаются консолидировать офисы в одном месте, но напомню, что раньше каждые два года мы все переезжали в новые офисы, которые с каждым разом были все больше и больше. Сейчас такой тенденции уже нет. Comcity успешен по одной причине — там есть огромный якорь: он около метро и вокруг есть все необходимое.
— Можете сравнить рынок недвижимости Москвы сегодня и в то время, когда вы начинали работать? Что поменялось? Когда легче работать?
— Раньше было много иностранцев. Сейчас — единицы, которые занимаются девелопментом. И брокеры тоже, это связано с тем, что российские девелоперы, брокеры и консультанты набрали колоссальный опыт. Они объездили весь мир, увидели, как работает девелоперский бизнес за рубежом, у них есть контакты всех ведущих архитекторов и подрядчиков.
Картина инвестиционной привлекательности тоже сильно изменилась. Если в первом офисном проекте, который мы делали в России, собственные инвестиции составили 18% от бюджета проекта, то сейчас это просто невозможно. Стоимость строительства выросла в 4 раза, а ставка аренды при этом снизилась на 30–40%. Безусловно, рынок стал более конкурентным, я считаю, что конечный продукт сегодня гораздо лучше, чем 5–15 лет назад, он стремительно развивается. В жилье, к примеру, проектов бизнес-класса с отделкой на рынке очень мало, в то время как в Америке квартиры с отделкой продаются уже 50 лет. А через пять лет, если кто-то из девелоперов скажет вам, что они продают квартиры без отделки, вы скажете: «Что? Как можно продавать голые бетонные стены?»
— Есть разные мнения. Некоторые специально покупают без отделки, чтобы под свой собственный интерес делать ремонт.
— Они просто не понимают, что, если в доме 500 квартир и вы покупаете квартиру и нанимаете дизайнера и дизайнер предлагает вам очень дорогое решение, вы должны поехать на Ленинградский проспект выбрать плитку, а на Кутузовском — паркет. У человека выходные пропадают полностью. И дальше начинается нескончаемый ремонт. И вот вы его сделали, живете неделю или месяц. А затем начинается ремонт в квартире справа, слева или сверху. Зачем создавать для себя ад на 5–10 лет, когда можно купить квартиру с отделкой? Вы просто едете в Zara Home покупаете там подушки, одеяла, повесили картинку, достали бабушкин коврик, постелили и живете.
— Ну, тут вопрос качества. Качество отделки в России пока не соответствует международному уровню.
— Это правда, но со временем мы достигнем международного уровня.
— Как вы оказались в России? Из вашей биографии следует, что вы учились в Ленинградском политехническом институте. Довольно необычно для гражданина США...
— Я родился на Аляске, а она всегда имела связь с Россией. Например, мой родной Фэрбанкс — город-побратим Магадана, между этими двумя городами постоянно происходил обмен. Кроме того, я увлекаюсь хоккеем. В моем детстве самой лучшей хоккейной сборной была сборная Советского Союза — «Красная машина», и я, как и любой мальчик, который увлекается хоккеем, мечтал сыграть в России. Ну, еще Фэрнбекс мог первым получить ядерный удар от СССР: совсем рядом от нас была военная база и часто шли учения, поэтому я довольно хорошо знаком с тем, что называется холодной войной. В целом Россия с ее хоккейной и военной мощью меня всегда привлекала. Поэтому в 1990 г. по программе обмена студентами между моим университетом в Массачусетсе и Ленинградским политехническим институтом мне удалось переехать в СССР.
— Какие у вас впечатления остались о лихих 90-х?
— Мне понравилось, наверное, все, кроме погоды, на Аляске получше климат — холоднее, но не так сыро. Мне было 20 лет, молодой совсем. И тогда Ленинград меня очень впечатлил, он сильно отличался от Аляски: огромный город, много студентов из разных стран. В институте я встретил свою будущую жену, она и стала основной причиной, по которой я остался здесь. Кроме того, я изучал политологию и специализировался по Советскому Союзу. В России в начале 1990-х был сложный переходный период, опасный, но очень интересный.
— А как вы попали в девелоперский бизнес?
— В России сейчас другие времена, экспаты уже не считаются априори более квалифицированными, а тогда все думали, что если ты родился в Америке, то у тебя выше квалификация. Техасская компания Hines Int. была первой иностранной девелоперской компанией, которая строила объекты в Москве. Но так как американцы-руководители не выдерживали здесь больше полугода, Hines стала брать на работу американцев, знавших язык, и давала им уникальные знания, опыт и поддержку самой профессиональной девелоперской компании в мире. Я попробовал, и у меня получилось.
— Какой был ваш первый проект в России?
— Первым был коттеджный поселок «Покровские Холмы» около парка «Покровское-Стрешнево» в 1998 г. Это был мой первый проект от начала и до конца. После того как проект был завершен, я покинул Hines и начал работать в CMI Development (Millhouse Capital), которая занималась реализацией проекта «Крылатские Холмы» — первого бизнес-парка в Роcсии. Могу сказать, что вместе с «Крылатскими Холмами» «Покровские Холмы» — мои любимые объекты. «Крылатские Холмы» — безумно успешный проект. Там были очень хорошие ставки аренды, прекрасный подрядчик, который сделал все очень качественно. А в «Покровских Холмах» я жил, там выросли мои дети. Я до сих пор туда езжу в американскую школу и заезжаю посмотреть, как там выросли деревья.
— Почему решили создать собственную компанию, а не продолжили работать по найму?
— Я четыре года проработал в Millhouse Capital, реализовал несколько проектов. За это время я набрался опыта, приобрел репутацию и решил основать собственную компанию, которая будет инвестировать в российскую недвижимость. Так, в пятницу я покинул Millhouse, а в понедельник моя компания Storm Properties с 20 сотрудниками уже имела список потенциальных проектов.
Как партнеры нашли друг друга
— Как вы познакомились с Кириллом Писаревым?
— Когда ПИК провела IPO, часть акций купили иностранные инвесторы, которые ничего не понимали в строительстве панельного жилья в России. Их устраивал денежный поток компании, но в то же время им хотелось, чтобы компания занималась более понятными для них проектами — строила что-то более привлекательное, причем не только в жилье, но и в коммерческой недвижимости. В это время на рынке было несколько мобильных западных компаний, и мы, Storm Properties, были одной из них. Мы с Кириллом познакомились на [выставке недвижимости] МIPIM в 2006 г. На встрече мы посидели, поговорили, Кирилл рассказал о своих планах, о своих ожиданиях, им нужен был наш зарубежный опыт. Вообще, у нас сразу возникло взаимопонимание — может быть, потому, что мы с Кириллом одного года рождения... Вообще, много людей в ПИК одного года рождения: Кирилл Писарев, Юрий Жуков, Артем Эйрамджанц.
— Так они все одноклассники.
— Ну да, в нашей среде много людей 1969 года рождения, все достаточно спортивные, коммуникабельные. Еще до личного знакомства с ним я думал, как Кирилл может быть таким приятным в общении. Он мне тогда сказал: Майкл, наша встреча прошла хорошо, нужно встретиться с юридическим департаментом. И впоследствии я проходил еще несколько собеседований и каждый раз думал, что вот следующий интервьюер и будет самым ужасным человеком в компании, но я каждый раз ошибался. И Артем Эйрамджанц, и Юрий Жуков, и все в команде оказались очень приятными и интеллигентными людьми, настоящими профессионалами. Мы очень быстро обо всем договорились, они провели due diligence, мы продали им пакет акций компании и продолжили работу над своими проектами. И мы до сих пор дружим и с Юрой, и с Артемом. По-моему, у них был уникальный командный состав.
— Изначально у вас с Писаревым была компания Storm Properties, сейчас — Wainbridge. Вы просто провели ребрендинг или сейчас это две разные компании?
— Давайте поясню. Я основатель компании Storm Properties, она была создана 1 декабря 2005 г. Спустя два года контрольный пакет в ней выкупила ПИК, одним из акционеров которой был Писарев. Затем наступил экономический кризис 2008 г., и дела у ПИК стали идти хуже, я выкупил их акции в Storm Properties обратно. После ухода Кирилла из ПИК мы встретились, и я предложил ему делать вместе проекты в России. У нас к тому моменту уже был положительный совместный опыт работы в ПИК: мы разрабатывали все коммерческие проекты, которые они нам отдавали. Нам было очень комфортно работать вместе, и Кирилл без промедления согласился. Он вошел в состав акционеров Storm Properties и одновременно с этим начал работать с международными проектами. В Лондоне он основал компанию Wainbridge. Сейчас у нее больше 40 проектов — в Лондоне, Нью -Йорке, три проекта на юге Франции, в Сент-Бартсе, в Париже.
Таким образом, и Storm Properties, и Wainbridge развивались параллельно примерно в одно и то же время. Но между собой они никак не пересекались, так как Storm Properties занималась исключительно коммерческой недвижимостью в Москве. Но начался очередной кризис, коммерческая недвижимость перестала быть интересной, и мы вместе с нашей командой стали решать, чем мы дальше можем заниматься. Так мы начали строить жилую недвижимость. Было принято решение, что коммерческая недвижимость останется у Storm Properties, а жилые проекты будем выводить под брендом Wainbridge. И теперь у нас глобальная международная компания. Сейчас Писарев владеет 60% компании Wainbridge, я — 40%.
— Глобально?
— Нет, я сейчас говорю о Wainbridge в России. Проекты компании в Лондоне, Нью-Йорке и Париже — это отдельная история, там в числе инвесторов большое количество различных фондов и партнеров. Мы ментально одна компания, мы проводим ежегодные встречи, в 2017 г. мы встречались в Лондоне, в прошлом декабре все топ-менеджеры прилетали сюда, в Москву, в этом году мы встретимся в Париже, потому что компания уже стала глобальной.
— Я все же не понял. Storm Properties сейчас существует или нет?
— Storm Properties существует, но там уже другой владелец, который хотел купить компанию, владеющую чисто коммерческой недвижимостью. Кирилл и я — мы не имеем отношения к Storm Properties уже два года.
— А кто сейчас владелец Storm Properties?
— Это конфиденциальная информация. В любом случае имена новых владельцев вам вряд ли что-то скажут.
— А как вам в целом ведение бизнеса в России? Не считаете ли вы, что тут заниматься бизнесом рискованно? Вы же знаете, что не так давно был арестован Майкл Калви и ряд других топ-менеджеров Baring Vostok. Причем повод для ареста крайне неоднозначный. Что вы про это думаете?
— Я знаком с Майклом много лет и считаю его очень порядочным человеком. Но я не знаком с деталями дела, поэтому не хотел бы его комментировать.
Законодательные новации и судьба проектов
— Какой портфель сегодня у Wainbridge в Москве?
— В активной стадии у нас сейчас три проекта. Самый крупный — это проект «Акватория» на Ленинградском шоссе. Там сейчас строится примерно 650 квартир и будет офисный комплекс примерно на 70 000 кв. м. Это самый наш крупный проект на сегодня, начали строительство в прошлом октябре. У нас еще есть комплекс апартаментов Soho + Noho около метро «Белорусская». Строительство этого проекта мы начали около шести месяцев назад.
— А вы там инвесторы или fee-девелоперы?
— Мы являемся мажоритарным инвестором в «Акватории», а в Soho + Noho мы миноритарные инвесторы. В этих проектах мы выступаем как девелоперы и инвесторы. А проект, в котором мы выступаем в качестве fee-девелопера, — это Bvlgari Hotel and Residence, который мы ведем более 2,5 лет. Там мы работаем исключительно как девелопер.
— Ваших партнеров по «Акватории» и по Soho + Noho не разглашаете?
— Это пассивные финансовые инвесторы. Вы, скорее всего, и их имен не знаете.
— А проекты с «БТА банком»? Вы их считаете в портфеле?
— У «БТА банка» есть активы на ул. Поклонной и Братьев Фонченко. Ситуация такова, что мы работали с ними по созданию концепции этих проектов. Оба они, как вы знаете, долгострои, но город хотел сделать там что-то интересное. По комплексу на Поклонной там концепция в итоге была одобрена, получено архитектурно-градостроительное решение. Проект на ул. Братьев Фонченко — это здание недостроенного океанариума: 4 га земли и котлован в 18 м. Место хорошее, но очень сложный объект. Концепция также была сделана и одобрена Архсоветом [Москвы] в конце прошлого года.
— Правильно ли я вас понял, что вы в этих проектах дальше можете и не участвовать?
— Мы не исключаем такой возможности. Сложности в чем? Во-первых, они находятся рядом друг с другом, реализовывать два проекта в одной локации будет нелегко. А во-вторых, в прошлом году были приняты новые поправки к 214-ФЗ. И нам пока непонятно, как в связи с этим дальше работать по этим проектам. У одного из проектов запланирована 5-звездочная гостиница, у второго — большой океанариум и торговый центр. То есть мы сперва должны сделать их, вложить в них деньги, а потом уже строить там жилье. Проекты, конечно, красивые, с хорошей локацией, но нам пока тяжело в них погрузиться.
— То есть эти законодательные изменения заставили вас на какое-то время отказаться от реализации проектов?
— Сто процентов. Те проекты, которые мы уже начали, — «Акватория», к примеру, — там уже не важно, по какой схеме мы будем продавать квартиры, так как проектное финансирование по ним уже есть. А по Поклонной и Фонченко проектного финансирования пока нет, и ситуация с эскроу-счетами не до конца ясна. Я не говорю, что мы точно откажемся от них, просто будем работать с ними очень аккуратно.
— Вообще, вы сейчас какие-то еще площадки рассматриваете?
— Мы рассматриваем менее рискованные проекты. Они должны быть меньше по площади и ближе к центру города. Для нас войти в проект больше 100 000 кв. м слишком рискованно. А вот такие объекты, как «Фили парк», на 10 000–20 000 кв. м, для нас более предпочтительны.
— В каком сегменте?
— Бизнес-класс, премиум.
— А офисы рассматриваете? Вот у вас в «Акватории» офисы есть.
— В «Акватории» это было частью градостроительного плана земельного участка, мы обязаны были это сделать. Если бы была возможность их там не строить, мы бы не стали этого делать.
— Учитывая, что происходит на рынке, вам сейчас интересней выступать в роли fee-девелопера или я ошибаюсь?
— Ошибаетесь. Мы хотим вкладывать деньги в правильные проекты. Хотим использовать наш опыт, который мы получили в управлении проектами, и хорошую основу в инвестициях. Fee-девелопмент очень неблагодарное дело.
— Но менее рисковое.
— И не захватывающее. Мы не можем делать 20 проектов одновременно, и, хотя каждый проект по fee-девелопменту приносит какую-то прибыль каждый месяц, это не та доходность, нам важно создавать свои уникальные проекты.
— То есть не стоит ждать, что у компании будет какой-то глобальный портфель проектов в Москве?
— Наше желание, чтобы у нас было 5–6 объектов. Не более. Мы не строим панельное жилье. Каждая наша площадка отличается друг от друга. Сейчас мы все квартиры делаем с отделкой. И если делать с отделкой, нам важно знать, как она делается, какая там кухня, какой паркет. Мы всё должны знать и во многое вникать. Если нет — клиенты потом будут недовольны, качество будет плохое. Поэтому гнаться за объемом нет никакого смысла.
Детали финансирования
— В плане финансирования. Вы ведь здесь тоже работаете с банками. Как велика ваша кредитная нагрузка?
— Кредитная нагрузка у Wainbridge очень маленькая. У нас каждый проект — это специализированная компания, которая владеет землей и объектом. Поэтому у Wainbridge почти нет обязательств перед банками. Каждый проект имеет свой пул инвесторов и свое проектное финансирование.
— С какими банками вы работаете?
— Мы работаем со всеми крупными банками. Проектное финансирование проводится со Сбербанком, BTБ, МКБ, банком «Открытие».
— И при этом кредитная нагрузка у компании маленькая, почти нет обязательств перед банками? Как это?
— У каждого объекта свое проектное финансирование, поэтому у самой компании кредитной нагрузки нет.
— Я почему спрашиваю — помню предыдущий опыт Storm Properties, когда Сбербанк объявил о том, что он мог получить долю в проекте «К2 бизнес-парк» за долги. Получается, что была не очень правильно рассчитана кредитная нагрузка...
— Когда мы реализовывали К2, у нас были подписаны договоры с крупными иностранными и российскими компаниями, кредитное финансирование у проекта, как и арендная плата, было в долларах. В 2014 г. очень резко вырос курс доллара, и арендаторы бизнес-центра сразу инициировали переговоры по поводу конвертации арендной платы в рубли. Выходило, что выручку мы получали в рублях, а кредиты платили в долларах. При пересчете кредитной нагрузки в российскую валюту это была просто неподъемная сумма.
Мы встречались со Сбербанком, как и многие девелоперы. Мы были одними из первых, кто пришел и сказал, что мы не убегаем, у нас есть реальная проблема и вот что мы пытаемся делать: мы одни из первых, кто делал на тот момент коворкинги, и мы взяли один этаж под него, пытались создать как можно больше инфраструктуры. Во второй очереди проекта у нас осталось 4 га земли, и мы старались изменить концепцию, строить на этом участке апартаменты, жилье, чтобы выйти хотя бы в ноль. Проблема проекта заключалась не в Сбербанке, а в наших отношениях с партнерами. Мы там были миноритарными акционерами. В итоге мы с нашими партнерами не смогли найти путь, который устроил бы все стороны. Мажоритарные акционеры верили, что проект еще выстрелит, когда там будет метро и они смогут стабильно сдавать офисы в аренду. Поэтому мы вышли из проекта, передали им все наши акции, и они до сих пор работают с этим объектом. Кстати, по моей информации, Сбербанк так и не вошел в акционерный капитал проекта. Там была реструктуризация долга, Сбербанк работал с существующими акционерами, и они вместе нашли решение. В любом случае это сложный проект, правда, я считаю, что через три года он все равно будет заполнен.
— Каковы финансовые показатели у Wainbridge на сегодняшний момент?
— Мы довольны нашими финансовыми показателями. В девелоперских проектах мы стараемся получить возврат на инвестиции в 20–25% годовых, и пока наши проекты перевыполняют планы.
— Можете сравнить это с доходностью вложения в Нью-Йорке или в других локациях, где работает Wainbridge?
— Это сделать крайне сложно, потому что в той же Америке очень много разных инструментов финансирования. Там инвесторы вкладывают меньше собственных средств, чем в России, но там больше закредитованность девелоперов. В целом доходность акционерных вложений в России сопоставимые по уровню риска проекты выше, но эта доходность в рублях.
Что у рынка впереди
— Вы не верите в офисную недвижимость? Есть же мнение, что этот сегмент начал восстанавливаться, и некоторые девелоперы уже заявили, что будут строить офисы.
— Я с ними согласен. Но большой плюс в строительстве жилья в том, что ты можешь войти и выйти из проекта очень быстро. А продажа и аренда офисов — это менее привлекательный инвестиционный продукт. Это не наша тема. Надо сперва получить проектное финансирование, потом всем этим надо управлять, потом стабилизировать, потом продавать. Это удлиняет срок инвестиций. В работе с жильем это может быть три года, а офис — больше. Я же работал в Hines, и офисы я знаю лучше, чем жилье. Но инвестиционный климат сейчас таков, что лучше войти в жилье, построить хороший объект, продать его и выйти.
— Так на рынке жилья и конкуренция высокая.
— Может быть и высокая, но, например, в прошлом году продажи элитного жилья были рекордными. И по бизнес-классу также. И то, что мы сегодня делаем, мы продаем достаточно успешно, потому что наша команда сильна в плане создания продукта. Те же самые проекты на Поклонной и на Фонченко — мало кто сможет конкурировать с ними. Или проект Bvlgari. Ну кто сможет конкурировать с Bvlgari?
— Вот как раз у Bvlgari период окупаемости назывался очень длинный — порядка 10–15 лет.
— Да, действительно большой, но такие проекты — это трофейные активы. На этом месте лучше проекта быть не может. Это место идеально для бутиковой гостиницы и нескольких резиденций.
— И часть апартаментов там уже продана?
— Там резиденции. Официальные продажи начинаются этим летом, ни одного договора долевого участия пока там не подписано.
— Как вы думаете, что будет с ценами на жилье в ближайшие 3–5 лет?
— Я не верю, что из-за поправок к 214-ФЗ жилье подорожает. Цены останутся прежними, может быть, будет незначительный рост, связанный с инфляцией, но роста именно из-за новых правил на рынке не будет. Мы все строим, и мы все должны продавать. И если я стану говорить покупателю: «Ну, вы знаете, у меня тут новое финансирование, платите мне на 5% больше» — они просто пойдут в другой проект. Сейчас много проектов на рынке, и у людей есть возможность выбирать. На начальном этапе в проекте цена одна, потом вместе со стадиями строительства она растет. И если я поставлю конечную стоимость на начальном этапе, у меня никто ничего не купит. Правильно?
— Да.
— Кроме одного проекта. Это Bvlgari. Это единственный проект, там очень мало резиденций (всего 14) и три таунхауса. И Bvlgari не предлагает скидок.
— А конкуренты на него не влияют? Строящийся Mandarin Oriental, к примеру?
— Это будет хороший проект, без сомнения, но там больше 120 апартаментов. Это совсем другой формат. Тем более у Bvlgari другая локация, поэтому те, кто хочет жить и гулять по Большой Никитской, они будут покупать жилье у Bvlgari. Понятно, что люди будут смотреть оба проекта, но у каждого проекта своя аудитория.
— И Capital Group заявляет там крайне высокую цену даже для Москвы.
— У нас, уверяю вас, цены также не низкие, но у нас там всего 14 резиденций. К слову, если смотреть на аналогичные проекты Bvlgari в Лондоне, Пекине, Дубае, то они все раскуплены. При этом в Дубае большой объект, а у нас в Москве маленький. Люди понимают, что это не просто недвижимость, это Bvlgari. Если человек хочет пентхаус, то это будет единственный пентхаус Bvlgari в России и он точно будет продан. Каждая квартира в этом проекте (от 105 до 500 кв. м) уникальна. Мы думаем, что тут будет ажиотаж, поэтому не торопимся открывать продажи. У нас будет продано все достаточно успешно. Это ювелирная недвижимость — как раз то, что делает Bvlgari.
— Что вы думаете про рынок за МКАД? Сейчас довольно много проектов заявлено там, тот же бизнес-центр Comcity на Киевском шоссе, где основные арендаторы — крупные компании, такие как «Ростелеком». Еще проекты заявлялись и заявляются. Насколько у них есть потенциал?
— Я думаю, что децентрализация — это правильная тема для офисов. Я был первым, кто построил крупный бизнес-центр за пределами центра Москвы — это был комплекс «Крылатские Холмы». Когда я начал его строить, люди крутили пальцем у виска и говорили, что я не знаю, что делаю. Но они были не в курсе, что я уже подписал договор с Microsoft по этому объекту. Я уже тогда понимал, что есть люди и компании, которые не хотят сидеть в «Москва-сити» и центре города. И если люди живут на окраине, будет только лучше, если офис будет рядом. И все в итоге выиграли. Вот Сергей Собянин сейчас разгружает дороги — строит новые станции метро, сейчас доехать до центра стало гораздо легче, чем 5–10 лет назад. Пробок меньше. Проехать на метро — нет проблем. Я раньше никогда не ездил на метро, сейчас езжу примерно 3 раза в неделю, и это удобно и быстро. Новые вагоны, все как в Европе. Поэтому децентрализация — это правильная тема. Но для этого нужно, чтобы российская экономика росла. Сейчас она не растет, поэтому нет необходимости в большом количестве офисов. Конечно, есть глобальные корпорации, которые пытаются консолидировать офисы в одном месте, но напомню, что раньше каждые два года мы все переезжали в новые офисы, которые с каждым разом были все больше и больше. Сейчас такой тенденции уже нет. Comcity успешен по одной причине — там есть огромный якорь: он около метро и вокруг есть все необходимое.
— Можете сравнить рынок недвижимости Москвы сегодня и в то время, когда вы начинали работать? Что поменялось? Когда легче работать?
— Раньше было много иностранцев. Сейчас — единицы, которые занимаются девелопментом. И брокеры тоже, это связано с тем, что российские девелоперы, брокеры и консультанты набрали колоссальный опыт. Они объездили весь мир, увидели, как работает девелоперский бизнес за рубежом, у них есть контакты всех ведущих архитекторов и подрядчиков.
Картина инвестиционной привлекательности тоже сильно изменилась. Если в первом офисном проекте, который мы делали в России, собственные инвестиции составили 18% от бюджета проекта, то сейчас это просто невозможно. Стоимость строительства выросла в 4 раза, а ставка аренды при этом снизилась на 30–40%. Безусловно, рынок стал более конкурентным, я считаю, что конечный продукт сегодня гораздо лучше, чем 5–15 лет назад, он стремительно развивается. В жилье, к примеру, проектов бизнес-класса с отделкой на рынке очень мало, в то время как в Америке квартиры с отделкой продаются уже 50 лет. А через пять лет, если кто-то из девелоперов скажет вам, что они продают квартиры без отделки, вы скажете: «Что? Как можно продавать голые бетонные стены?»
— Есть разные мнения. Некоторые специально покупают без отделки, чтобы под свой собственный интерес делать ремонт.
— Они просто не понимают, что, если в доме 500 квартир и вы покупаете квартиру и нанимаете дизайнера и дизайнер предлагает вам очень дорогое решение, вы должны поехать на Ленинградский проспект выбрать плитку, а на Кутузовском — паркет. У человека выходные пропадают полностью. И дальше начинается нескончаемый ремонт. И вот вы его сделали, живете неделю или месяц. А затем начинается ремонт в квартире справа, слева или сверху. Зачем создавать для себя ад на 5–10 лет, когда можно купить квартиру с отделкой? Вы просто едете в Zara Home покупаете там подушки, одеяла, повесили картинку, достали бабушкин коврик, постелили и живете.
— Ну, тут вопрос качества. Качество отделки в России пока не соответствует международному уровню.
— Это правда, но со временем мы достигнем международного уровня.