Основатель ПИК — РБК: «Вроде маржа большая, а выходит убыток» Подробнее на РБК:

 Какая доля ваших активов проектов сейчас за рубежом, какая в России?
 Я думаю, 70-80% за рубежом.

Такое соотношение и предполагалось, или планируете наращивать долю в России, например?
Так сложилось исторически, я уехал из России и долгое время строил бизнес в Англии, Европе и Америке, но мы продолжали параллельно строить в Москве коммерческую недвижимость. Наращивать свое присутствие здесь планируем, но соотношение зарубежных и российских проектов вряд ли поменяется...

А где маржинальнее для вашего бизнеса на Западе или в России? Насколько велика разница?
По факту маржинальнее в России, но это вообще ничего не значит. Ты вкладываешь $1 млн., и на выходе получаешь $1 млн. Только ты вложил 30 млн рублей, а получил 75 млн рублей. Вот и вся математика. И заплатил еще налогов. Вроде маржа большая, а выходит убыток. Вот и вся российская маржинальность

Все упирается в курс рубля?
Да и кроме того на Западе, если ты сделал нормальную компанию, ты создаешь value (ценность, стоимость — РБК). Все, что ты заработал, умножается на какой-то серьезный мультипликатор — на 20 или на 30. А в России умножается на один, на два или на три. Вот вся разница. Можно сконцентрироваться на небольшом бизнесе на Западе, заработать меньшее количество денег, но в итоге достичь большей стоимости компании, чем в России. В этом основная проблема. Рынок в России очень серьезно недооценен.

Как раз из-за волатильности рубля, из-за политических рисков?
Я думаю, все вместе.

В Москве вы строите отель и резиденции Bulgari. Как развивается этот проект? Как идут продажи? Как пандемия на это повлияла?
 Не могу сказать, что пандемия особо повлияла на продажи. У нас всего 14 резиденций со статусом квартир, мы уже продали половину. Все потенциальные покупатели понимают, что такое Bulgari, в каком месте находится проект. Я думаю, что это сейчас самое горячее место в Москве с точки зрения качества жизни. Плюс сам продукт будет, конечно, уникальным. Мы достаточно спокойны с точки зрения продаж. Уверен, все продастся. К проекту есть очень большой интерес.

Кто покупает? Это россияне?
Это россияне, да. Россияне, которые понимают, что такое Bulgari, что это за продукт. Интересно отметить, что всех покупателей Bulgari согласовывает.

Согласовывает каждого?
Да. Это своего рода клубный дом.

У вас есть новый проект в Москве — реновация здания ресторана «Прага» на Арбате. Будете ли вы после окончания строительных работ управлять комплексом?
Мы будем девелоперами этого проекта. Вопрос об управлении пока не решен, но мы бы хотели управлять этим комплексом через нашу управляющую компанию — The Collection, сейчас она в процессе переименования и будет называться Voile d’Or. Наверное, это было бы неплохое дополнение к коллекции недвижимости, которая у нас есть по всему миру.

Voile d’Or — это один из ваших проектов во Франции. Он сейчас еще в стадии реализации?
Да, мы получили, наконец, все согласования. Наша задача — увеличить сезонность использования отеля, чтобы он работал круглый год. Собираемся сделать центр, куда люди могут приезжать и вне сезона, проверять свое здоровье, делать детокс, заниматься спортом. Такие концепции очень востребованы во всем мире, а на юге Франции пока ничего подобного еще нет.

Почему решили по названию этого проекта переименовать управляющую компанию?
 Во-первых, название очень красивое — Voile d’Or (примечание: произносится Валь Дор, в переводе с франц. яз.: Золотой Парус). Очень много наших проектов находится во Франции, управляющая компания тоже в Париже, и нам хотелось иметь французское название бренда. Во-вторых, этому бренду уже около 60 лет. Отель повидал очень многих известных людей, те, кто знает юг Франции, особенно Кап Ферра, знакомы, естественно, с отелем. Поэтому мы решили взять это имя для нашего оператора.

Большинство ваших проектов находится во Франции, почему так получилось?
Потому что мы исходим из нашего клиента. Куда ездят клиенты, там и находимся. Мы рассматриваем Jet-Set Destinations. Наш клиент — это богатый человек, который предпочитает скорее арендовать, чем покупать. 70% наших клиентов— это американцы. Поэтому мы достаточно широко представлены на Сан-Барте, поскольку это американский рынок в основном. Частичка Европы, частичка Франции на американском континенте.

Азиатские рынки рассматриваете, планируете выход туда?
Думаю, выйдем со временем с проектами для аренды. Опять же, отталкиваясь от наших клиентов, это должны быть места, куда они ездят. Например, Сингапур, Гонконг, Токио. Будем смотреть.

В России ваши проекты ориентированы на продажи. Здесь, если говорить про премиальную недвижимость, все-таки предполагается что нужно ей владеть? Арендная схема не работает?
В России рынок работает очень интересно. Зачастую стоимость недвижимости не соответствует уровню арендных ставок. В Америке все очевидно: исходя из аренды, сразу можно понять, сколько стоит квадратный метр или квадратный фут. В России это не работает пока. Здесь два варианта: либо аренда слишком низкая, либо цена на квадратный метр слишком высокая. И 90% людей, которые покупают недвижимость в России, особенно luxury, не думают об этом как об инвестициях, они думают: «Купил и купил. Для себя любимого».

А за рубежом думают скорее об инвестициях?
За рубежом, даже если ты не думаешь об инвестициях, ты понимаешь, что цена плюс-минус правильная. Цена соответствует аренде, которую ты можешь получить за эту недвижимость.

Что у нас должно произойти, чтобы это тоже выровнялось? Или это просто специфика рынка?
Это специфика развивающихся рынков. Через несколько десятков лет рынок стабилизируется, и появится некое соответствие.

А в ваших проектах за рубежом много ли покупателей из России?
В Великобритании 70-80% всех покупателей — китайцы. Китайцы из Китая, китайцы из Гонконга, китайцы из Тайваня. Остальных по чуть-чуть. Русские не покупают — может быть в силу пандемии.

Как ваша арендная стратегия чувствует себя во время пандемии?
Очень хорошо. Мы делаем достаточно большие юниты — либо резиденции, либо виллы, и во время пандемии этот продукт был востребован со стороны нашего клиента.
Например, в Нью-Йорке мы тоже сразу решили делать апартаменты класса люкс в нашем проекте 401 West и сдавать их в длительную аренду в рамках концепции. Нам важно оставить здание у себя на балансе, чтобы управлять им. Такого продукта сейчас в Нью-Йорке нет, мы сделаем.

Гостиничный бизнес в пандемию просел очень сильно, а вы говорите, что вас это как будто не затронуло.

У нас не типичные гостиницы. У классических отелей действительно все плохо. Насколько я знаю, заполняемость гостиниц, например, в Париже сейчас меньше 10%. Фактически там 2-3 человека заехали, и вот тебе вся гостиница. При этом держать ее открытой убыточно.

Мы же в январе 2020 года открыли отель Maison Villeroy в Париже — очень компактный, всего 11 резиденций. Люди, измученные пандемией, этими локдаунами просто хотят сходить в ресторан, но они не могут этого сделать, потому что это запрещено. Зато они могут приехать к нам в гостиницу, где у нас не обычные номера, а резиденции со столовой, кухней. Мы можем предоставить им, например, ужин из ресторана с высокой кухней. Вот, кстати ресторан при отеле в январе этого года получил звезду Мишлена, а проработал он всего год... То есть, человек, живущий в Париже, снимает номер в Париже для того, чтобы с женой или с девушкой, с семьей провести время, вкусно поужинать или пообедать. Наша концепция позволяет это сделать, а большие отели так не могут.

В прошлом году вы говорили, что 25% Collection планируется к продаже. Все еще планируется?

Да, скорее всего выведем на продажу 20-25%. Мы больше года работаем с Bank of America. Заключили с ними соглашение, они представляют наши интересы на рынке капитала. К этой стратегии есть интерес со стороны многих профессиональных, в том числе, и институциональных инвесторов, но в целом сектор private equity в связи с пандемией сейчас не совсем интересен для инвесторов. Он требует определенного подхода к due diligence. Люди должны приезжать и смотреть, физически быть на площадках, на наших проектах и т.д. Сейчас в основном, рост идет в public equity, поскольку инвесторам никуда не нужно ехать, они основывают свои решения на исследованиях. Мы ждем, и все ждут серьезного подъема на private equity рынке в сентябре этого года.

Почему в сентябре?
Потому что летом все будут путешествовать, отдыхать, набираться сил после пандемии, а уже в сентябре начнется нормальная работа. Но у нас совсем нет цели продать пакет акций любой ценой. Мы хотим хорошего инвестора, качественного, который помимо средств, привнесет в компанию еще и свою экспертизу, добавит капитализации.

Вы планируете IPO вашей управляющей компании?
Да, частный инвестор — это первая стадия привлечения капитала. И по классике жанра через 2-3 года мы должны выйти на публичный рынок, обеспечив тем самым возможность выхода для наших инвесторов.

Во сколько сейчас оценивается компания?
Знаете, за год до IPO ПИКа была такая не очень хорошая статья, не очень красивая. Написали, что владельцы ПИК оценивают себя в миллиард, ха-ха-ха. Ровно через год мы продали себя исходя из капитализации в $12 млрд. Теперь, чтобы никого не нервировать, я лучше промолчу. Достаточно существенно.

Какую долю планируете разместить на рынке?
Все зависит от нашего стратегического инвестора, от того, захочет ли он остаться частично, либо полностью, либо полностью выйти. Исходя из этого, будет определена структура размещения.

А Wainbridge не собираетесь вводить на публичный рынок?

Wainbridge — это все-таки в большей степени именно профессиональный девелопер. У него на балансе в отличие, например, от ПИКа или ЛСР, нет активов, мы выполняем только услуги. Те проекты, которые реализует Wainbridge, а затем управляет The Collection — в будущем Voile D’or , практически все остаются в собственности управляющей компании. Наверное, с точки зрения капитализации пока, по крайней мере, она не очень существенная, но тот объем проектов, который Wainbridge уже сделал, делает и будет делать, существенный, он исчисляется миллиардами долларов. Поэтому пока мне сложно ответить на этот вопрос.

В Wainbridge три партнера — вы, Майкл Белтон и Михаил Сердцев. В Collection та же структура собственности?
Нет, в The Collection я являюсь мажоритарным акционером. Мне принадлежит более 90%. Остальные — у небольших акционеров, в числе которых и Wainbridge.


Помимо бизнеса в недвижимости вы инвестируете и в другие сферы, например, производство биопротеина. У вас даже есть нефтяной бизнес в Саратове. РНГК «Саратов», занимается добычей нефти и газа. Про это можете рассказать, как вообще вы давно этим занимаетесь, как развиваете?
Вот мы и дошли до моего основного бизнеса (смеется). Шутка. Совершенно случайно оказался в этом бизнесе. Это, наверно, самое последнее, что мне было нужно. С теми лицензиями, которые у меня были, нужно было бурить и что-то искать. Я человек неопытный, но, естественно, пробурил, и мне как новичку повезло. Компания хорошая, работает уже 12 лет. Добываем лет 10.


Вы будете и дальше разрабатывать или планируете продавать этот бизнес?
Я бы с удовольствием продал, но как я уже сказал, в России компанию не оценят по ее реальной стоимости.

Давайте в заключение поговорим про ПИК, про те времена 10-летней давности, когда вы перестали быть его акционером. Как вы думаете, если бы в кризис 2008-2009 годов, когда продажи квартир сильно упали и это, очевидно, отразилось на ПИКе, была господдержка вроде программы льготной ипотеки, которая действует сейчас и была в 2014-м, сложилось бы все иначе?

Я перестал быть акционером ПИКа не из-за кризиса или отсутствия правильных госпрограмм, а совершенно по другой причине, и люди профессиональные ее понимают. Но я не хочу возвращаться к событиям 2008 года. Я, кстати, ни о чем не жалею, что так в итоге получилось, потому что иначе бы я сидел в ПИКе и был бы сконцентрирован только на российских проектах. Как говорят, нет худа без добра — у меня появилась возможность построить компанию за рубежом. Я и команда, которая меня окружает, очень хорошо ей воспользовались. Мы стали международным девелопером и сейчас делаем на Западе крутые проекты.

Поверьте мне, там к русским отношение не особо, прямо скажем. Не по моей вине и не по вине огромного количества людей, которые живут на Западе и пытаются что-то сделать. И проламывать эту стену, доказывать, что ты что-то умеешь — это очень сложно. И когда получаются, когда тебя признают, это, конечно, классно. Другое ощущение совсем. Понятно, что я бизнесмен и моей основной задачей должно быть получение прибыли. Но я не только про деньги, я хочу делать что-то интересное.

Вы для себя эту стену проломили? Видите какие-то изменения?
Я считаю, что да. То, что мы сделали — это больше 40 проектов в том или ином виде. Где-то мы делали чистый девелопмент, где-то управляли, где-то финансировали. Львиная доля этих проектов была суперуспешной. Я считаю, что в профессиональных кругах в таких странах, как Франция, Англия, Америка к нам очень хорошее отношение, они понимаю, что мы профессиональные люди. Или Италия, например, если говорить про Bulgari. К нам люди уже не относятся как к русским, которые приехали и хотят что-то сделать «с наскока». К нам относятся как к профессиональной команде. Это дорогого стоит.

Вы сейчас следите за тем, как ПИК развивается? Осталось ли в ней что-то от той компании, которую вы создавали?

Слежу, естественно. Тяжело не следить, потому что рекламы много. Знаете, и это без всякого пафоса и сарказма: есть руководители разного уровня. Если он ушел, и все рухнуло, значит, плохой руководитель. Я очень рад, что мы с партнером ушли, а компания живет совершенно спокойно. Мне кажется, прекрасно. Это как ребенок, который уже стал взрослым, развивается. Очень рад за компанию, что она большая, она гигантская, то, что я к этому приложил руку, родил эту компанию — это приятно.